Deux ans après avoir constitué une JV pour porter et développer des entrepôts près de Paris, les deux partenaires valorisent l’ensemble quelque 75 M€, déboursés par Mileway. Le portefeuille intègre 20 % d’actifs en construction ou en redéveloppement.Deux ans après avoir constitué une JV pour porter et développer des entrepôts près de Paris, les deux partenaires valorisent l’ensemble quelque 75 M€, déboursés par Mileway. Le portefeuille intègre 20 % d’actifs en construction ou en redéveloppement.
InfraRed Capital Partners et Braxton Asset Management cristallisent leur création de valeur dans la logistique urbaine. Partenaires dans une joint-venture depuis 2019, l’investisseur britannique (95 %) et le gérant fondé par Charles Duclert (5 %), vendent la totalité du portefeuille de ce fonds au néerlandais Mileway, la plateforme dédiée aux entrepôts du dernier kilomètre de Blackstone. Seize actifs distincts sont ainsi concernés dans cette opération, mais tous situés en Île-de-France – notamment à Malakoff, Argenteuil ou Palaiseau –, formant au total un parc de 55 740 mètres carrés. Le montant de la transaction est estimé à quelque 75 M€, soit près de 1 350 €/m2. Cette opération s’intègre dans un investissement plus conséquent de Mileway, qui s’offre également, toujours auprès d’InfraRed CP, 34 entrepôts au Royaume-Uni, qui totalisent près de 150 000 mètres carrés pour une valorisation supplémentaire de 214 M€.
Créer de la valeur
Les prémices de cette opération remontent à plusieurs années, quand Braxton AM se constituait au fil de l’eau un portefeuille de logistique urbaine, jusqu’à atteindre une taille critique de 50 000 mètres carrés. Alors, en 2019, l’ensemble a été vendu à InfraRed CP pour 50 M€, avant que le gérant ne récupère une participation résiduelle de 5 %, afin d’accompagner l’investisseur britannique dans l’asset management du fonds (lire ci-dessous).
Deux ans plus tard, le portefeuille a été gonflé de deux nouveaux actifs, les anciens ont été rénovés et les baux renouvelés, ce qui a permis de vendre à un taux très prime selon nos sources. Aujourd’hui, les entrepôts sont occupés par 24 locataires différents, dont Daher, La Poste suisse ou encore Richard Mille, à des niveaux de loyers qui gravitent autour de 60-62 €/m2/an. 20 % du portefeuille est toujours en construction ou en redéveloppement à ce stade, ce qui explique le taux d’occupation de l’ensemble, estimé à 80 % selon nos informations.
Un nouveau fonds en chemin
Fort de cette vente et de son expertise dans les entrepôts urbains, Braxton AM structure la nouvelle génération. « Nous lançons désormais le troisième fonds logistique de Braxton, livre Charles Duclert, directeur général et fondateur, avec l’objectif d’atteindre 200 M€ d’actifs d’ici à trois ans. » Pour ce faire, le gérant va s’appuyer sur un investisseur institutionnel qui reste aujourd’hui discret. Les premières acquisitions sont en cours selon nos sources, pour se concrétiser dès les prochaines semaines.
Pour mémoire, Braxton AM gère plus de 250 M€, également dans le bureau, et a dernièrement lancé un fonds sale & leaseback, mis la main sur son siège social dans le 16e arrondissement de Paris, ainsi que sur le 11 Beaurepaire (Paris 10) et sur un immeuble résidentiel à Versailles (voir la deal list de la fiche acteur).