InfraRed CP et Braxton AM cèdent leur portefeuille delogistique urbaine

Deux ans après avoir constitué une JV pour porter et développer des

entrepôts près de Paris, les deux partenaires valorisent l’ensemble quelque

75 M€, déboursés par Mileway. Le portefeuille intègre 20 % d’actifs en

construction ou en redéveloppement.Deux ans après avoir constitué une JV pour porter et développer des

entrepôts près de Paris, les deux partenaires valorisent l’ensemble quelque

75 M€, déboursés par Mileway. Le portefeuille intègre 20 % d’actifs en

construction ou en redéveloppement.


InfraRed Capital Partners et Braxton Asset Management cristallisent leur création de

valeur dans la logistique urbaine. Partenaires dans une joint-venture depuis 2019,

l’investisseur britannique (95 %) et le gérant fondé par Charles Duclert (5 %), vendent la

totalité du portefeuille de ce fonds au néerlandais Mileway, la plateforme dédiée aux

entrepôts du dernier kilomètre de Blackstone. Seize actifs distincts sont ainsi concernés dans

cette opération, mais tous situés en Île-de-France – notamment à Malakoff, Argenteuil ou

Palaiseau –, formant au total un parc de 55 740 mètres carrés. Le montant de la transaction est

estimé à quelque 75 M€, soit près de 1 350 €/m2. Cette opération s’intègre dans un

investissement plus conséquent de Mileway, qui s’offre également, toujours auprès d’InfraRed CP,

34 entrepôts au Royaume-Uni, qui totalisent près de 150 000 mètres carrés pour une valorisation

supplémentaire de 214 M€.


Créer de la valeur




Les prémices de cette opération remontent à plusieurs années,

quand Braxton AM se constituait au fil de l’eau un portefeuille de

logistique urbaine, jusqu’à atteindre une taille critique de 50 000

mètres carrés. Alors, en 2019, l’ensemble a été vendu à InfraRed

CP pour 50 M€, avant que le gérant ne récupère une participation

résiduelle de 5 %, afin d’accompagner l’investisseur britannique

dans l’asset management du fonds (lire ci-dessous). Deux ans plus

tard, le portefeuille a été gonflé de deux nouveaux actifs, les anciens

ont été rénovés et les baux renouvelés, ce qui a permis de vendre à

un taux très prime selon nos sources. Aujourd’hui, les entrepôts

sont occupés par 24 locataires différents, dont Daher, La Poste suisse ou encore Richard Mille, à

des niveaux de loyers qui gravitent autour de 60-62 €/m2/an. 20 % du portefeuille est toujours en

construction ou en redéveloppement à ce stade, ce qui explique le taux d’occupation de

l’ensemble, estimé à 80 % selon nos informations.


Un nouveau fonds en chemin


Fort de cette vente et de son expertise dans les entrepôts urbains, Braxton AM structure la

nouvelle génération. « Nous lançons désormais le troisième fonds logistique de Braxton, livre

Charles Duclert, directeur général et fondateur, avec l’objectif d’atteindre 200 M€ d’actifs d’ici à

trois ans. » Pour ce faire, le gérant va s’appuyer sur un investisseur institutionnel qui reste

aujourd’hui discret. Les premières acquisitions sont en cours selon nos sources, pour se

concrétiser dès les prochaines semaines. Pour mémoire, Braxton AM gère plus de 250 M€,

également dans le bureau, et a dernièrement lancé un fonds sale & leaseback, mis la main sur

son siège social dans le 16e arrondissement de Paris, ainsi que sur le 11 Beaurepaire (Paris 10)

et sur un immeuble résidentiel à Versailles (voir la deal list de la fiche acteur).